LMP : Tout savoir sur le statut de Loueur Meublé Professionnel
La location meublée est devenue un levier d’investissement privilégié en France, notamment grâce à sa fiscalité avantageuse et ses régimes spécifiques.
Parmi eux, deux statuts se distinguent : le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur Meublé Professionnel). Pourtant, beaucoup d’investisseurs s’interrogent encore : qu’est-ce que le statut LMP ? Quelles sont ses conditions, ses avantages, ses inconvénients et ses impacts fiscaux ?
Dans cet article, nous allons détailler le fonctionnement du régime LMP, ses particularités face au LMNP, ainsi que les règles de fiscalité en location meublée.
Qu’est-ce que le statut LMP ?
Le statut LMP signifie Loueur en Meublé Professionnel. Il s’applique aux propriétaires qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés et qui dépassent certains seuils.
Concrètement, on parle de location meublée professionnelle lorsque :
Les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € TTC.
Ces revenus sont supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.).
Une fois ces deux conditions remplies, le bailleur bascule automatiquement dans le régime LMP.
Quels sont les avantages du statut LMP ?
Le Loueur Meublé Professionnel bénéficie de plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux :
Déduction des charges réelles : comme en LMNP au régime réel, le bailleur peut déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.).
Amortissement du bien : le propriétaire peut amortir la valeur de l’immeuble (hors terrain) ainsi que le mobilier, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable.
Imputation des déficits : contrairement au LMNP, les déficits constatés peuvent être imputés sur le revenu globaldu foyer fiscal, et non uniquement sur les revenus locatifs.
Exonération de l’IFI : les biens en LMP peuvent, sous conditions, être exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Régime des plus-values professionnelles : lors de la revente, le bailleur peut bénéficier d’exonérations partielles ou totales de plus-values en fonction de la durée d’activité et du chiffre d’affaires réalisé.
👉 Ces avantages expliquent pourquoi certains investisseurs choisissent volontairement le statut LMP.
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
La différence essentielle entre LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP repose sur la taille et la nature de l’activité.
En LMNP, la location meublée reste considérée comme une activité complémentaire, souvent destinée à générer des revenus secondaires.
En LMP, l’activité est reconnue comme professionnelle, avec un impact fiscal plus fort, mais aussi plus d’avantages en matière de déductions et d’exonérations.
👉 On pourrait résumer ainsi :
LMNP = statut adapté aux investisseurs particuliers, avec des revenus locatifs limités.
LMP = statut qui s’adresse aux investisseurs ayant une activité locative meublée plus importante et plus régulière.
Comment savoir si je suis en LMP ?
Il suffit de vérifier deux éléments :
Montant des recettes locatives : si vos loyers perçus en location meublée dépassent 23 000 € par an, vous remplissez la première condition.
Comparaison avec vos autres revenus : si ces recettes sont supérieures à vos revenus professionnels (salaires, BIC, BNC, traitements), vous remplissez la seconde.
👉 Si les deux conditions sont réunies, vous basculez automatiquement en LMP, même si vous n’avez pas fait de démarche volontaire.
Quand bascule-t-on en LMP ?
Le passage en Loueur Meublé Professionnel s’effectue automatiquement :
Au moment où vos recettes dépassent 23 000 € annuels,
Et lorsqu’elles deviennent supérieures à vos autres revenus d’activité.
Il n’existe donc pas de choix “optionnel” : c’est le fisc qui constate le basculement en fonction de votre situation.
Comment puis-je éviter de passer en statut LMP ?
Certains investisseurs préfèrent rester en LMNP pour conserver une fiscalité plus simple et éviter certains inconvénients du LMP (charges sociales, complexité comptable).
Pour éviter de passer en LMP, deux solutions principales existent :
Limiter vos revenus locatifs meublés en restant sous le seuil de 23 000 €.
Diversifier vos autres revenus d’activité, de façon à ce qu’ils restent supérieurs à vos loyers perçus.
👉 En clair, tant que vous ne franchissez pas simultanément les deux critères, vous restez en LMNP.
LMP seuil : à retenir
Le seuil principal à retenir est :
23 000 € de loyers annuels (charges comprises).
Revenus supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer.
LMP : avantages et inconvénients
Comme tout régime fiscal, le LMP présente des points forts et des contraintes.
✅ Avantages
Déduction et amortissement renforcés.
Imputation illimitée des déficits sur le revenu global.
Exonération possible d’IFI.
Exonérations de plus-values sous conditions.
❌ Inconvénients
Soumission aux cotisations sociales (URSSAF) sur les bénéfices.
Gestion comptable plus lourde (obligation de tenir une comptabilité commerciale).
Statut difficile à anticiper (basculement automatique).
Calcul de l’imposition en LMP
Les revenus en LMP sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Deux régimes existent :
Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (si recettes < 77 700 €).
Régime réel : déduction de toutes les charges et amortissements.
En pratique, la plupart des LMP optent pour le régime réel, beaucoup plus avantageux fiscalement.
LMP et entreprise
Le statut LMP est considéré comme une activité professionnelle. Le bailleur doit :
S’immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce en tant qu’entreprise individuelle ou société.
Tenir une comptabilité complète (bilan, compte de résultat, annexes).
👉 Certains choisissent de créer une SARL de famille pour optimiser la gestion et la transmission.
LMP et conditions d’accès
Pour être reconnu Loueur Meublé Professionnel, il faut :
Déclarer l’activité au greffe (formulaire P0i).
Avoir un numéro SIRET.
Remplir les deux conditions de seuil (23 000 € + revenus supérieurs aux autres).
LMP et mutuelle
En tant que professionnel, le bailleur LMP relève du régime des travailleurs indépendants. À ce titre, il peut souscrire à une mutuelle spécifique TNS (Travailleurs Non-Salariés), souvent plus avantageuse que les mutuelles classiques.
LMP et voiture : peut-on la déduire ?
Dans le cadre du LMP, les frais professionnels liés à l’activité peuvent être déduits. Ainsi, si la voiture est utilisée pour la gestion des locations (déplacements pour visites, travaux, entretien), une partie des frais de véhicule peut être imputée en charges.
LMP ou LMNP : que choisir ?
Le choix dépend de votre situation :
LMNP : idéal si vous souhaitez percevoir des revenus complémentaires, sans lourdeur administrative, avec une fiscalité déjà attractive.
LMP : intéressant si vous avez un volume important de loyers, que vous cherchez à optimiser fiscalement votre patrimoine et à imputer vos déficits sur l’ensemble de vos revenus.
👉 On peut donc dire que le LMNP est un statut de “petit investisseur”, tandis que le LMP correspond à une véritable stratégie professionnelle de location meublée.
Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) est un régime spécifique de la fiscalité location en meublé, réservé aux bailleurs dépassant certains seuils de revenus. Il offre de nombreux avantages fiscaux (déductions, amortissements, exonérations), mais s’accompagne aussi d’inconvénients (charges sociales, gestion plus lourde).
Avant de choisir entre LMP ou LMNP, il est essentiel d’évaluer :
vos revenus locatifs,
vos autres revenus d’activité,
vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.
👉 En résumé, la location meublée professionnelle peut être une stratégie très avantageuse pour développer un patrimoine immobilier et réduire sa fiscalité, mais elle doit être anticipée et gérée avec rigueur.
