L’encadrement des loyers est devenu un sujet incontournable pour les propriétaires et locataires dans de nombreuses villes françaises. Mesure controversée pour certains, solution efficace pour d’autres, ce dispositif vise à rendre le logement plus accessible dans les zones où la pression immobilière est forte. Voyons ensemble tout ce que vous devez savoir sur l’encadrement des loyers en 2025.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers exactement ?
L’encadrement des loyers représente un mécanisme de régulation qui limite les montants locatifs pouvant être demandés pour un logement d’habitation. Ce système de plafonnement des loyers s’applique dans certaines communes situées en zone tendue, où l’offre ne répond pas suffisamment à la demande.
Initialement introduit par la loi ALUR de 2014 et expérimenté pour la première fois à Paris en 2015, l’encadrement des loyers a connu quelques difficultés juridiques avant d’être consolidé par la loi ELAN en novembre 2018. Aujourd’hui, cette limitation des loyers s’étend progressivement à de plus en plus de villes françaises.
Dans un contexte de crise du logement, le recours à l’encadrement des loyers vise à :
- Lutter contre les loyers excessifs
- Favoriser l’accès au logement pour tous (travailleurs, familles, étudiants)
- Équilibrer le marché locatif dans les zones sous tension
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Où s'applique l'encadrement des loyers en 2025 ?
L’encadrement des loyers ne peut concerner que les zones tendues, soit 1 434 villes réparties dans 47 agglomérations métropolitaines et d’outre-mer. Cependant, toutes ces communes ne mettent pas forcément en œuvre le dispositif.
Les 69 villes appliquant l'encadrement des loyers en 2025
En 2025, l’encadrement des loyers est actif dans 69 villes françaises, regroupées en neuf territoires :
- Paris – depuis juillet 2019
- Lille, Hellemmes et Lomme – depuis mars 2020
- Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Saint-Ouen) – depuis juin 2021
- Lyon et Villeurbanne – depuis novembre 2021
- Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) – depuis décembre 2021
- Montpellier – depuis juillet 2022
- Bordeaux – depuis juillet 2022
- Pays Basque (24 communes) – depuis novembre 2024
- Grenoble-Alpes Métropole (21 communes) – depuis janvier 2025
Futures zones d'encadrement des loyers
D’autres territoires ont déposé leur candidature pour appliquer l’encadrement des loyers, notamment :
- Onze communes d’Annemasse Agglo
- Cergy
- Onze communes de Grand-Orly Seine Bièvre
- Marseille
- Rennes
Ces villes pourraient mettre en œuvre le plafonnement des loyers courant 2025 ou 2026.
Comment fonctionne concrètement l'encadrement des loyers ?
Loyer de référence majoré
L’encadrement des loyers impose un plafond à ne pas dépasser, appelé « loyer de référence majoré ». Ce plafond est déterminé selon plusieurs critères :
- Le type de logement (appartement ou maison)
- Le mode de location (vide ou meublée)
- Le nombre de pièces principales
- L’époque de construction
- La localisation précise du bien
Combien ?
Pour chaque combinaison de ces critères, un arrêté préfectoral fixe annuellement trois valeurs clés :
- Un loyer de référence
- Un loyer de référence minoré (30% en-dessous du loyer de référence)
- Un loyer de référence majoré (20% au-dessus du loyer de référence)
Le loyer doit obligatoirement se situer dans la fourchette entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Ces valeurs sont exprimées en euros par mètre carré habitable et par mois, hors charges.
Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers ne s'applique pas à tous les types de biens. Sont concernés :
- Les locations vides à usage de résidence principale
- Les locations meublées à usage de résidence principale
- Les baux mobilité
En revanche, sont exclus du dispositif :
- Les résidences secondaires
- Les locations saisonnières touristiques
- Les logements de fonction
- Les logements sociaux (HLM)
- Les logements soumis à la loi de 1948
- Les logements conventionnés par l’ANAH
- Les meublés de tourisme
- Les sous-locations
Le complément de loyer : dépasser légalement l'encadrement des loyers
La réglementation prévoit une possibilité de dépasser le plafond fixé par l’encadrement des loyers en appliquant un « complément de loyer ». Celui-ci est autorisé uniquement pour les logements présentant des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort.
Ce qui peut justifier un complément de loyer
Bien que la loi reste floue sur les critères précis, peuvent généralement justifier un complément de loyer :
- Une grande terrasse
- Une vue exceptionnelle sur un monument
- Des équipements luxueux
- Une hauteur sous plafond remarquable
- Un logement en duplex ou triplex
- Une maison individuelle dans un quartier d’immeubles
- Un jardin dans un secteur où ils sont rares
Restrictions au complément de loyer
Le complément de loyer est interdit dans plusieurs cas :
- Pour les logements classés F ou G au DPE (passoires énergétiques)
- Pour les logements présentant des défauts notables (humidité, problèmes d’évacuation d’eau, installation électrique dégradée, etc.)
- Si les caractéristiques invoquées sont déjà prises en compte dans le loyer de référence
- Si elles font déjà l’objet d’une récupération au titre des charges
Contestation du complément de loyer
Le locataire dispose de trois mois à partir de la signature du bail pour contester un complément de loyer qu’il juge abusif. La contestation passe d’abord par la Commission départementale de conciliation (CDC), puis éventuellement par le tribunal si aucun accord n’est trouvé.
Sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers
Le non-respect de l’encadrement des loyers expose les propriétaires à des sanctions :
- Une mise en demeure de diminuer le loyer et de rembourser le trop-perçu
- Une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (SCI)
- Une action en justice par le locataire pour obtenir une diminution du loyer
Plusieurs municipalités, comme Paris, ont mis en place des systèmes permettant aux locataires de signaler facilement les dépassements. La vigilance est donc de mise pour les propriétaires.
L'encadrement des loyers à la relocation : une contrainte supplémentaire
Dans les communes en zone tendue, l’encadrement des loyers se combine avec l’encadrement du loyer à la relocation. Ce dernier interdit d’augmenter le loyer entre deux locataires, sauf exceptions limitées comme des travaux d’amélioration significatifs.
Comment vérifier si un logement est soumis à l'encadrement des loyers ?
Pour savoir si un bien est concerné par l’encadrement des loyers et connaître le plafond applicable, plusieurs options existent :
- Consulter le site de la mairie ou de la préfecture concernée
- Utiliser les simulateurs officiels en ligne
- Se renseigner auprès de services comme Jatai qui peuvent fournir cette information
L'encadrement des loyers : bilan et perspectives
L’efficacité de l’encadrement des loyers fait encore débat. Si certains y voient un frein à l’investissement locatif, d’autres le considèrent comme une nécessité pour garantir l’accès au logement.
L’extension progressive du dispositif à de nouvelles villes témoigne cependant d’une tendance de fond. Dans ce contexte réglementaire en évolution, des solutions comme Jatai gagnent en pertinence, permettant aux propriétaires de s’adapter efficacement tout en maîtrisant leurs coûts.
Optimiser la gestion locative avec l'encadrement des loyers
Pour les propriétaires confrontés à l’encadrement des loyers, l’optimisation passe par plusieurs stratégies :
- Valoriser les atouts légitimes du logement via un complément de loyer documenté
- Améliorer la performance énergétique du bien
- Recourir à des services flexibles qui réduisent les frais de gestion
C’est précisément ce que propose Jatai, avec son modèle à la carte où les propriétaires ne paient que pour les services dont ils ont réellement besoin (visites, états des lieux, gestion des annonces), à partir de 29,90 €. Cette approche transparente et économique permet de préserver la rentabilité tout en respectant l’encadrement des loyers.
Conclusion : s'adapter à l'encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est désormais une réalité incontournable dans de nombreuses villes françaises, et son extension à de nouveaux territoires semble inévitable. Les propriétaires ont tout intérêt à bien comprendre ce dispositif pour adapter leur stratégie locative.
En combinant expertise, flexibilité des services et optimisation des coûts, la plateforme Jatai représente l’avenir de la gestion locative dans un marché encadré.
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