Monter une SCI pour acheter : guide complet 2025
De plus en plus de familles et de couples se posent la question : faut-il monter une SCI pour acheter un bien immobilier ?
La Société Civile Immobilière (SCI) permet en effet d’acheter, gérer et transmettre un bien à plusieurs.
Que ce soit pour acheter une maison en SCI pour y habiter, investir dans la location, ou encore préparer une transmission familiale, la création d’une SCI peut être une solution intéressante.
Dans ce guide complet, nous verrons comment créer une SCI, quels sont ses avantages, son coût, et dans quels cas il est pertinent de l’utiliser.
SCI définition : qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI est une société civile immobilière. Elle permet à plusieurs personnes (souvent membres d’une même famille, mais pas uniquement) de détenir ensemble un ou plusieurs biens.
👉 En résumé, la SCI est un outil juridique souple pour acheter et gérer un bien à plusieurs.
Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport
Les décisions sont prises en assemblée
La SCI n’a pas d’activité commerciale (sauf exceptions limitées)
Quel est l’intérêt d’acheter un bien en SCI ?
Créer une SCI pour acheter présente de nombreux avantages :
Souplesse de gestion : achat, location, transmission.
Transmission facilitée : possibilité de donner progressivement des parts sociales.
Protection du patrimoine familial : distinction entre patrimoine personnel et immobilier.
Investissement collectif : acheter à plusieurs (en couple, avec ses enfants, en famille).
Fiscalité adaptable : choix entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS).
👉 C’est donc une solution adaptée aux projets patrimoniaux, familiaux ou d’investissement.
Quel est l’intérêt d’acheter un bien en SCI ?
Monter une SCI suit plusieurs étapes obligatoires :
Rédiger les statuts (définition des règles de gestion, parts sociales).
Déposer le capital social (aucun minimum légal, peut être symbolique).
Publier une annonce légale.
Immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Tableau comparatif : achat immobilier en SCI vs achat en direct
| Critère | Achat en nom propre | Monter une SCI pour acheter |
|---|---|---|
| Propriété | Individuelle | Collective (parts sociales) |
| Transmission | Droit de succession classique | Donation progressive de parts |
| Fiscalité | Revenus fonciers imposés à l’IR | Choix IR ou IS |
| Souplesse de gestion | Limitée | Statuts personnalisables |
| Protection du patrimoine | Confusion possible | Séparation juridique |
👉 Monter une SCI pour acheter est souvent plus intéressant dès lors que le projet implique plusieurs personnes ou une stratégie de transmission.
SCI familiale : c’est quoi ?
Acheter une maison en SCI avec son fils ou sa fille.
Acheter en SCI en couple.
Transmettre progressivement aux héritiers.
Acheter une maison en SCI : habitation ou location ?
Acheter une maison en SCI pour y habiter
Oui, c’est possible. Les associés habitent le bien et se partagent la jouissance selon leurs parts.
Acheter une maison en SCI pour louer
Très courant. La SCI perçoit les loyers, qui sont ensuite imposés à l’IR ou à l’IS selon le régime choisi.
Acheter en SCI sans apport : est-ce possible ?
Oui. Comme pour un achat en nom propre, une SCI peut contracter un crédit immobilier sans apport si les associés présentent de bonnes garanties. La banque évalue la solidité financière de chacun.
Acheter en SCI existante
Il est possible de racheter des parts d’une SCI déjà constituée pour en devenir associé. Cela peut permettre d’intégrer un projet immobilier sans repartir de zéro.
Créer une SCI pour acheter une maison principale
Beaucoup se demandent s’il est pertinent de mettre sa résidence principale en SCI.
Avantages :
Transmission facilitée aux enfants.
Gestion patrimoniale souple.
Inconvénients :
Formalités plus lourdes qu’un achat classique.
Moins intéressant fiscalement (pas d’exonération totale sur la plus-value de la résidence principale en cas de cession des parts).
👉 La SCI pour acheter sa résidence principale est donc surtout utile pour anticiper une succession.
Coût de création d’une SCI
Le coût de création d’une SCI dépend du mode choisi :
Rédaction soi-même : 300 à 500 € (frais d’annonce légale et greffe).
Avec un expert-comptable ou avocat : 1 000 à 2 000 €.
Avec un notaire : 1 500 à 2 500 €.
Avantages et limites d’une SCI
✅ Avantages
Gestion collective d’un bien.
Transmission facilitée.
Fiscalité adaptable.
Souplesse statutaire.
❌ Inconvénients
Formalités plus lourdes.
Frais de création et de gestion annuels.
Moins intéressant pour une résidence principale isolée.
FAQ – Monter une SCI pour acheter
Quel est l’intérêt d’acheter un bien en SCI ?
Faciliter la gestion et la transmission, protéger le patrimoine, optimiser la fiscalité.
Comment monter une SCI pour acheter un bien ?
Rédiger les statuts, déposer le capital, publier une annonce légale, immatriculer la société.
Est-il possible d’acheter sa maison avec une SCI ?
Oui, aussi bien pour y habiter que pour louer.
Est-il préférable de créer une SCI avant ou après l’achat ?
Toujours avant l’achat, pour que le bien soit directement acquis par la SCI.
Quel intérêt de mettre sa résidence principale en SCI ?
Surtout patrimonial, pour faciliter la transmission.
Quel est le coût de création d’une SCI ?
Entre 300 et 2 500 €, selon si vous le faites seul ou avec un professionnel.
Et si vous pouviez vendre sans agence avant d’acheter en SCI ?
Avant de monter une SCI pour acheter, il est souvent nécessaire de vendre un bien existant. Les frais d’agence classiques (5 à 7 %) réduisent fortement le capital disponible.
👉 Avec Jatai, vous vendez sans commission. Des services à la carte dès 29,90 € (état des lieux, visites, remise de clés, home staging) vous permettent de maximiser votre net vendeur et d’investir plus sereinement via votre SCI.
Faut-il monter une SCI pour acheter ?
Créer une SCI pour acheter est une solution idéale si :
Vous investissez en famille ou en couple.
Vous souhaitez préparer une transmission.
Vous voulez optimiser votre fiscalité.
En revanche, pour une simple résidence principale sans enjeu patrimonial, l’intérêt est limité.
