Promesse de vente ou compromis : lequel choisir en 2025 ?
Avant de vendre ou d’acheter une maison, une étape clé vous attend : signer une promesse de vente ou un compromis de vente.
Ces avant-contrats sont essentiels pour encadrer la transaction immobilière
Pourtant, beaucoup de particuliers hésitent : quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis de vente ? Quel document est le plus sûr ? Quelle est la durée d’une promesse de vente ?
Dans cet article, nous répondons à toutes vos questions sur la promesse de vente ou compromis, les délais de rétractation et les risques, tout en vous proposant des outils pratiques et une solution innovante pour vendre sans agence : Jatai.
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
La promesse de vente (unilatérale) engage uniquement le vendeur. L’acheteur dispose d’un délai pour lever l’option et décider d’acheter ou non.
Elle doit être enregistrée ou rédigée par un notaire.
Elle comprend un délai de rétractation achat maison de 10 jours pour l’acquéreur.
Une indemnité d’immobilisation (5 à 10 %) est généralement prévue.
👉 Exemple pratique : un vendeur souhaite donner à un acheteur un temps de réflexion avant un achat ferme.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente maison engage à la fois le vendeur et l’acheteur. Chacun est lié juridiquement.
Il prévoit également un délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur.
Des conditions suspensives (ex. obtention du prêt) peuvent être intégrées.
En cas de désistement injustifié, des pénalités sont possibles.
👉 Exemple pratique : un vendeur et un acheteur sûrs de leur décision optent pour un engagement ferme.
Tableau comparatif : promesse de vente ou compromis
| Critère | Promesse de vente | Compromis de vente |
|---|---|---|
| Engagement | Unilatéral (vendeur) | Bilatéral (vendeur + acheteur) |
| Indemnité | 5-10 % versés par l’acheteur | Dépôt de garantie (5-10 %) |
| Rétractation | 10 jours pour l’acheteur | 10 jours pour l’acheteur |
| Durée | Environ 2 à 3 mois | 2 à 3 mois |
| Forme | Notaire ou acte sous seing privé (enregistré) | Notaire ou acte sous seing privé |
| Risques | Acheteur peut se désister sans levée d’option | Engagement ferme des deux parties |
👉 Comme on le voit, la question promesse de vente ou compromis dépend surtout du niveau d’engagement souhaité.
Pourquoi faire une promesse de vente plutôt qu’un compromis ?
L’acheteur bénéficie d’un délai supplémentaire pour obtenir son financement.
Le vendeur montre sa bonne foi sans contraindre l’acheteur immédiatement.
Intéressant dans un marché où les acheteurs hésitent plus longtemps.
Quels sont les risques d’une promesse de vente ?
Immobilisation du bien pendant plusieurs mois sans certitude de vente.
Si l’acheteur ne lève pas l’option, le vendeur doit trouver un nouveau candidat.
Compromis de vente maison : avantages et inconvénients
✅ Avantages
Engagement ferme des deux parties.
Plus de sécurité pour le vendeur.
Transaction mieux encadrée juridiquement.
❌ Inconvénients
Moins de souplesse pour l’acheteur.
Plus complexe si les conditions suspensives ne sont pas réunies.
Délai compromis de vente et délai de rétractation
👉 Attention : le délai entre la promesse de vente et le compromis n’existe pas en tant que tel. On signe l’un ou l’autre, jamais les deux successivement.
Délai compromis de vente : en moyenne 2 à 3 mois avant signature de l’acte définitif.
Délai de rétractation compromis de vente : 10 jours pour l’acheteur, identique à la promesse.
Pendant ce temps, la banque étudie la demande de prêt et le notaire vérifie les documents.
Quelle est la durée maximale d’une promesse de vente ?
En pratique, une promesse de vente notaire dure entre 2 et 3 mois. Mais elle peut être prolongée par avenant. La durée maximale légale est de 18 mois.
Promesse de vente ou compromis : lequel choisir en tant que vendeur ?
Si vous êtes sûr de votre acheteur → compromis de vente.
Si l’acheteur hésite ou doit trouver un financement → promesse de vente.
Si vous voulez sécuriser rapidement la transaction → privilégiez le compromis.
Promesse de vente ou compromis : modèle et documents pratiques
Promesse de vente modèle gratuit : disponible en ligne pour un usage sous seing privé.
Promesse de vente PDF : certains sites notariaux proposent des modèles.
Compromis de vente : fortement conseillé de passer par un notaire pour éviter les litiges.
⚠️ Astuce : ne signez jamais à la légère. Comme le rappellent les notaires, une promesse de vente ou compromis est un véritable engagement.
Points clés à retenir
La promesse de vente engage uniquement le vendeur.
Le compromis de vente engage les deux parties.
Le délai de rétractation est de 10 jours pour l’acheteur.
La durée moyenne avant l’acte définitif est de 2 à 3 mois.
Le choix dépend du degré de confiance entre acheteur et vendeur.
Et si vous pouviez vendre sans agence ?
Au-delà de la question promesse de vente ou compromis, de nombreux propriétaires cherchent aussi à réduire les frais d’agence immobilière.
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FAQ – Promesse de vente ou compromis
Quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis ?
La promesse engage uniquement le vendeur, le compromis engage les deux parties.
Pourquoi faire une promesse de vente plutôt qu’un compromis ?
Pour donner plus de temps à l’acheteur sans l’obliger immédiatement.
Quels sont les risques d’une promesse de vente ?
Immobiliser son bien sans certitude que l’acheteur ira au bout.
Quel délai entre la promesse de vente et le compromis ?
Il n’y en a pas : on signe soit l’un, soit l’autre.
Quelle est la durée maximale d’une promesse de vente ?
18 mois maximum, généralement 2 à 3 mois.
Quel est l’intérêt d’un compromis de vente ?
Sécuriser la transaction et engager les deux parties fermement.
Promesse de vente ou compromis, lequel choisir ?
La décision entre promesse de vente ou compromis dépend du niveau de sécurité recherché. La promesse laisse plus de liberté à l’acheteur, le compromis protège davantage le vendeur.
👉 Dans tous les cas, ne signez pas sans réfléchir et faites-vous accompagner par un notaire.
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