Déficit foncier
Définition, calcul et avantages fiscaux pour les propriétaires
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal souvent méconnu mais très avantageux pour les propriétaires bailleurs. Grâce à lui, il est possible de réduire de manière significative son imposition sur les revenus fonciers et parfois même sur son revenu global.
Mais qu’est-ce que le déficit foncier exactement ? Quels travaux permettent d’en bénéficier ? Et surtout, comment bien déclarer ses revenus locatifs pour optimiser cette opportunité fiscale ?
Dans cet article, nous allons répondre à toutes vos questions et vous donner des exemples concrets pour mieux comprendre le fonctionnement du déficit foncier.
C’est quoi un déficit foncier ?
Le déficit foncier correspond à la situation où les charges déductibles des revenus fonciers dépassent le montant des loyers encaissés. En d’autres termes, si vos dépenses pour entretenir ou améliorer votre bien locatif sont supérieures à vos recettes locatives, vous créez un déficit.
Exemple simple :
Loyers annuels : 6 000 €
Travaux et charges déductibles : 12 000 €
Résultat foncier : – 6 000 € (déficit foncier)
Ce déficit peut être imputé sur vos revenus fonciers futurs ou sur votre revenu global, selon certaines règles fiscales.
Quel est le montant maximum de déficit foncier que l’on peut déduire par année fiscale ?
La loi encadre strictement le montant déductible. En 2025, le plafond du déficit foncier est fixé à 10 700 € par an.
Concrètement :
Jusqu’à 10 700 €, le déficit foncier peut être imputé directement sur votre revenu global (salaire, pension, etc.).
Au-delà, l’excédent est reportable pendant 10 ans mais uniquement sur vos revenus fonciers futurs.
Source officielle : impots.gouv.fr – revenus fonciers
Quel est le plafond du déficit foncier en 2025 ?
En 2025, le plafond reste fixé à 10 700 € comme les années précédentes. Toutefois, certaines lois spécifiques (comme le dispositif Denormandie ou Pinel ancien rénové) peuvent venir renforcer l’intérêt fiscal.
Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?
Tous les travaux ne sont pas éligibles. Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être liés à l’entretien, la réparation ou l’amélioration du logement loué.
Travaux éligibles :
Travaux éligibles :Réparation d’une toiture.
Remplacement d’une chaudière.
Mise aux normes électriques.
Isolation thermique.
Amélioration des performances énergétiques (sauf si déjà couverts par une prime publique).
Travaux non déductibles :
Travaux non déductibles :Construction d’une extension.
Agrandissement d’une surface habitable.
Travaux purement esthétiques (sauf s’ils améliorent l’usage du logement).
Quels sont les travaux que l’on peut déduire des impôts ?
En plus des charges courantes (frais de gestion, intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière), les travaux d’amélioration déductibles concernent surtout :
La sécurité (serrures, fenêtres anti-effraction).
Le confort (remplacement d’une salle de bain vétuste).
L’efficacité énergétique (isolation, pompe à chaleur).
Exemple : un propriétaire qui réalise 15 000 € de travaux de rénovation énergétique peut en déduire une partie de son revenu global, dans la limite du plafond de 10 700 €.
Quelle condition doit être remplie pour déduire un déficit foncier ?
La condition essentielle : le logement doit être mis en location effective et réelle.
Cela implique que :
Le logement soit loué nu (non meublé).
Le bail respecte la durée légale (3 ans pour une location classique).
Le propriétaire s’engage à maintenir la location pendant au moins 3 ans (règle dite des 3 ans).
Déficit foncier et prime de rénovation énergétique : compatible ?
La prime de rénovation énergétique (MaPrimeRénov’) ne peut pas être cumulée avec une déduction au titre du déficit foncier pour les mêmes travaux.
En pratique :
Si vous touchez une prime publique, vous ne pouvez pas déduire ce montant de vos revenus fonciers.
Seule la partie non financée par la prime est déductible.
Pour plus d’informations, voir le site officiel France Rénov’.
Quels sont les travaux déductibles des impôts pour la résidence principale en 2025 ?
Attention : le déficit foncier ne s’applique pas à la résidence principale. En revanche, certains dispositifs fiscaux existent :
Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).
Aides de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat).
MaPrimeRénov’.
Le déficit foncier reste réservé aux logements locatifs nus.
Déficit foncier : exemple concret
Un propriétaire perçoit 8 000 € de loyers annuels.
Il engage 20 000 € de travaux d’amélioration énergétique.
Déficit foncier total : 12 000 €
Imputation sur revenu global (plafond) : 10 700 €
Report sur revenus fonciers futurs : 1 300 €
Grâce au mécanisme, l’investisseur réduit fortement son imposition dès la première année.
Déficit foncier et règle des 3 ans
Le fisc impose une condition : après avoir déduit un déficit foncier, le propriétaire doit s’engager à mettre en location le logement pendant 3 ans minimum.
Si le bien est vendu avant, l’avantage fiscal est remis en cause et le fisc peut réclamer un redressement.
Déficit foncier sans revenus locatifs : est-ce possible ?
Non. Le déficit foncier s’applique uniquement aux revenus fonciers. Si vous n’avez pas de logement loué, vous ne pouvez pas créer de déficit.
Déficit foncier reportable 10 ans
L’un des grands atouts du dispositif est la possibilité de reporter le déficit foncier pendant 10 ans.
Sur le revenu global : imputation limitée à 10 700 € par an.
Sur les revenus fonciers : imputation possible pendant 10 ans, sans plafond particulier.
Cela permet d’optimiser sa fiscalité sur le long terme.
Déficit foncier et déclaration des revenus fonciers
La déclaration se fait sur le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers).
Vous devez y inscrire :
Les loyers encaissés.
Les charges déductibles (taxe foncière, travaux, assurance, frais de gestion, etc.).
Le résultat (revenus fonciers positifs ou déficit foncier).
L’administration fiscale propose un guide officiel de la déclaration.
Déficit foncier et calcul pratique
Un tableau de calcul des revenus fonciers peut être très utile. Il permet de visualiser rapidement :
Les loyers encaissés.
Les charges déductibles.
Le résultat foncier.
C’est un outil indispensable pour éviter les erreurs lors de la déclaration.
Le déficit foncier est un levier fiscal puissant pour les propriétaires bailleurs. Il permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de son revenu global, tout en reportant l’excédent sur 10 ans.
👉 Pour résumer :
Seuls certains travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles.
La règle des 3 ans impose de maintenir le logement en location.
Le déficit foncier se déclare via le formulaire 2044.
C’est un outil idéal pour réduire son impôt et valoriser son patrimoine immobilier.
En 2025, avec l’évolution des normes énergétiques et les restrictions sur les passoires thermiques, le déficit foncierdevient plus que jamais un allié des propriétaires.
Et pour mieux gérer ses obligations fiscales et administratives, des plateformes innovantes comme Jatai offrent un accompagnement digital qui simplifie la vie des bailleurs, tout en maximisant leur rentabilité.
