Achat revente immobilier : guide complet pour réussir vos opérations
L’achat revente immobilier séduit de plus en plus d’investisseurs. Acheter une maison pour la revendre après rénovation, diviser un grand appartement en lots ou profiter d’une décote pour faire une plus-value : les stratégies sont nombreuses.
Les règles au sujet de l'achat revente immobilier
Mais attention : l’achat revente immobilier implique des règles fiscales, des choix de statuts et une bonne gestion des délais. Dans cet article, nous vous donnons toutes les clés pour réussir vos opérations, optimiser vos impôts et éviter les pièges.
Achat revente immobilier : définition et principes
Faire de l’achat revente immobilier consiste à :
Acheter un bien immobilier
(maison, appartement, terrain)
Apporter de la valeur
(travaux, division, rénovation, home staging)
Revendre
Rapidement, avec un objectif de plus-value
Est-ce que l’achat revente immobilier est rentable ?
La rentabilité dépend de plusieurs critères :
Le prix d’achat (il faut acheter au bon prix).
Le montant des travaux et leur qualité.
Le prix de revente en fonction du marché.
La fiscalité appliquée (particulier ou professionnel).
📌 Exemple concret :
- Achat d’un appartement ancien : 150 000 €
Travaux : 25 000 €
Frais de notaire : 12 000 €
Revente : 230 000 €
Plus-value brute : 43 000 €
Impôt et charges : environ 15 000 €
Bénéfice net : 28 000 €
Achat revente immobilier : quel statut adopter ?
En tant que particulier
Vous pouvez acheter et revendre, mais si les opérations sont fréquentes, le fisc peut requalifier votre activité en marchand de biens.
En professionnel (marchand de biens)
Statuts possibles :
Micro-entreprise (limité et peu adapté).
SASU, SARL, SAS : plus flexibles, possibilité de déduire les charges et de facturer la TVA.
Achat revente immobilier en SCI
⚠️ Attention : la SCI est conçue pour la location, pas pour l’achat revente. Elle n’est pas adaptée sauf cas ponctuel (construction/revente unique).
Tableau comparatif des statuts pour l’achat revente immobilier
| Statut | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Particulier | Simplicité, pas de structure à créer | Fiscalité lourde (36,2 %), risque de requalification |
| Micro-entreprise | Formalités simples | Chiffre d’affaires limité, pas de TVA récupérable |
| SASU / SARL | Responsabilité limitée, charges déductibles, TVA récupérable | Formalités plus lourdes |
| SCI | Transmission facilitée, gestion familiale | Incompatible avec l’achat revente récurrent |
Achat revente immobilier : fiscalité et taxation des plus-values
Plus-value en tant que particulier
Imposition de 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % = 36,2 %.
Exonération après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Résidence principale : exonération totale.
Plus-value en tant que professionnel
Soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou impôt sur le revenu (BIC).
TVA applicable sur les biens neufs ou lourdement rénovés.
👉 L’achat revente immobilier taxe est donc un élément central à anticiper.
Stratégies d’achat revente rentables
Acheter une maison en mauvais état, la rénover puis la revendre.
Diviser un immeuble en plusieurs appartements.
Acheter une maison pour revendre rapidement (marché tendu).
Miser sur les passoires thermiques (étiquette F ou G) à rénover.
Faire du home staging avant la revente.
Achat revente immobilier : quel financement ?
Deux solutions principales :
Prêt relais : utile si vous vendez un bien pour en acheter un autre.
Prêt achat revente : regroupe l’ancien et le nouveau crédit, avec une seule mensualité.
👉 Ces solutions permettent de faire de l’achat revente immobilier sans apport, à condition de convaincre la banque avec un projet solide.
FAQ – Achat revente immobilier
Est-ce légal d’acheter et de revendre ?
Oui, mais attention : une activité régulière doit être déclarée comme professionnelle.
Pourquoi attendre 5 ans avant de revendre ?
Pour bénéficier d’abattements fiscaux et éviter une taxation trop lourde sur la plus-value.
Peut-on faire de l’achat revente immobilier en tant que particulier ?
Oui, mais de manière ponctuelle. Sinon, risque de requalification par le fisc.
Quel statut pour l’achat revente immobilier ?
Le plus adapté reste le statut marchand de biens via une société (SASU, SARL).
Comment débuter dans l’achat revente immobilier ?
Commencez petit (studio, T2), misez sur des biens à rénover et entourez-vous de bons artisans.
Alternative : vendre sans frais d’agence grâce à Jatai
Une étape clé de l’achat revente immobilier est la revente au meilleur prix. Or, les frais d’agence traditionnels peuvent réduire fortement la plus-value.
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C’est une solution idéale pour maximiser votre achat revente immobilier plus-value.
L’achat revente immobilier est une stratégie rentable si elle est bien préparée.
Entre fiscalité, statut juridique et financement, chaque détail compte pour dégager une plus-value intéressante.
Oui, acheter pour revendre peut être très lucratif.
Mais il faut choisir le bon statut et anticiper la taxe sur la plus-value.
Les stratégies les plus rentables reposent sur la rénovation, la division et le choix du bon timing.
