Annulation Compromis de Vente : Vos Droits et Pénalités

La signature d’un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) engage fortement l’acheteur et le vendeur.

La signature d’un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) engage fortement l’acheteur et le vendeur. Cependant, l’immobilier étant un secteur complexe et souvent lié à des contraintes de financement, la loi a prévu des mécanismes précis pour l’annulation compromis de vente.

Puis-je me rétracter après la signature du compromis de vente ? Oui, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation compromis de vente légal de 10 jours. Au-delà, l’annulation est possible uniquement via des motifs contractuels (conditions suspensives) ou, plus rarement, par des voies amiables ou judiciaires.

Le Droit de Rétractation de l’Acheteur : 10 Jours Incompressibles

L’acquéreur non professionnel est protégé par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, lui conférant un droit de se désengager sans justification.

Délai de Rétractation Compromis de Vente : 10 Jours Calendaires

Le délai de rétractation compromis de vente est de 10 jours calendaires (incluant week-ends et jours fériés).

Point de Départ : Le délai commence à courir à partir du lendemain de la première présentation de la notification du compromis signé à l’acheteur (par courrier recommandé avec Accusé de Réception, par voie d’huissier, ou remise en main propre par le notaire).
Fin du Délai : Si le 10e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Comment Exercer la Rétractation Compromis ?

Pour que la compromis rétractation soit valide, l’acheteur doit notifier sa décision au vendeur ou au notaire (ou à l’agence) par lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration du délai de 10 jours. L’envoi doit être fait dans ce délai (le cachet de la poste faisant foi).

Conséquence de la Rétractation dans le Délai

Annuler compromis de vente avant signature n’est pas possible techniquement, car le droit de rétractation s’applique justement après la signature de l’avant-contrat.

Si l’acheteur exerce son droit de rétractation dans les 10 jours :

Pénalités : Aucune pénalité n’est due.
Dépôt de Garantie : Le dépôt de garantie (ou séquestre, généralement 5 % à 10 % du prix) versé à la signature doit être intégralement restitué à l’acheteur dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

L’Annulation par les Conditions Suspensives : Après le Délai

Annuler un compromis de vente après 10 jours n’est plus possible par simple droit de rétractation. L’annulation doit alors reposer sur l’échec de la réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives inscrites dans le contrat.

Quelles sont les Causes Possibles d’Annulation d’un Compromis de Vente ?

Les conditions suspensives sont des clauses de sauvegarde qui suspendent l’exécution de la vente à la réalisation d’un événement futur et incertain. Si l’événement ne se produit pas, le compromis devient caduc.

Obtention de Prêt Immobilier (Clause Macron) :
- C’est la clause la plus fréquente et la plus protectrice pour l’acheteur.
- Si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir un ou plusieurs prêts conformes aux conditions stipulées dans le compromis (montant, taux maximal, durée) et qu’il en apporte la preuve (attestation de refus de prêt) dans le délai convenu (souvent 45 à 60 jours), la vente est annulée.
- Conséquence : L’acheteur est libéré de son engagement et récupère son dépôt de garantie sans pénalité.
Absence de Droit de Préemption :
- Si une collectivité publique (commune, SAFER) décide d’exercer son droit de préemption pour acheter le bien à la place de l’acheteur, le compromis est annulé.
Obtention d’un Permis de Construire ou de Démolir :
- Souvent utilisée pour l’achat d’un terrain ou d’un bien nécessitant des travaux lourds. Si le permis n’est pas accordé, l’annulation est possible.
Absence de Servitudes Graves :
- Si la recherche du notaire révèle des servitudes importantes non déclarées et préjudiciables à l’acheteur, cela peut être un motif d’annulation (si la clause a été prévue).
Non-Vente d’un Bien Existant (Clause d’Autorisation) :
- Bien que moins fréquente car risquée pour le vendeur, elle permet à l’acheteur d’annuler si la vente de son propre logement, indispensable à son financement, n’aboutit pas dans un délai fixé.

Comment Rendre un Compromis de Vente Caduc ?

Un compromis de vente devient caduc automatiquement lorsque l’une des conditions suspensives ne se réalise pas (par exemple, un refus de prêt est notifié dans les délais) et que l’acheteur respecte son obligation d’informer le vendeur ou le notaire par écrit, avec les justificatifs nécessaires.

Les Pénalités pour l’Annulation d’un Compromis de Vente

Si l’acheteur souhaite annuler compromis de vente après le délai de rétractation sans pouvoir invoquer une condition suspensive non réalisée, cela constitue une rupture unilatérale du contrat.

Pénalités Annulation Compromis de Vente par l’Acheteur

Perte du Dépôt de Garantie : Le contrat contient presque toujours une clause pénale ou de dédit. En cas de défaillance injustifiée de l’acheteur, celui-ci perd le dépôt de garantie (séquestre), qui est intégralement versé au vendeur à titre d’indemnisation forfaitaire. Cette somme représente généralement 5 % à 10 % du prix de vente.
Exécution Forcée (Théorique) : En théorie, le vendeur pourrait également exiger l’exécution forcée de la vente devant la justice (jurisprudence annulation compromis de vente par l’acheteur), mais il opte le plus souvent pour la conservation du dépôt de garantie, qui est une procédure plus rapide et moins coûteuse.

Rupture Compromis de Vente par le Vendeur

Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne dispose pas de délai de rétractation. Une fois le compromis signé, il est fermement engagé à vendre.

Si le Vendeur se Rétracte : Si le vendeur refuse de signer l’acte authentique sans motif valable, l’acheteur peut :
1. Demander la restitution du double du dépôt de garantie (soit 10 % à 20 % du prix, selon la clause pénale).
2. Poursuivre en justice pour obtenir l’exécution forcée de la promesse de vente (le juge peut alors ordonner la signature de l’acte) et/ou des dommages et intérêts pour le préjudice subi (ex. : frais engagés, perte d’opportunité).
Annulation Amiable : L’unique moyen simple pour un vendeur d’annuler un compromis de vente est de négocier un accord amiable avec l’acheteur, souvent en contrepartie du remboursement du dépôt de garantie et du versement d’une indemnité compensatrice à l’acheteur.

Motifs d’Annulation Exceptionnels

Au-delà des conditions suspensives et de la rupture unilatérale, d’autres motifs légaux peuvent annuler un compromis de vente :

Vice Caché : Si l’acheteur découvre un défaut grave, non apparent et antérieur à la vente, rendant le bien impropre à l’usage (ou diminuant fortement cet usage), il peut intenter une action en justice. Il s’agit d’une procédure longue qui nécessite souvent l’intervention d’experts.
Vice du Consentement : Dol (tromperie délibérée) ou erreur substantielle.
Carence de l’une des Parties : Si l’une des parties ne se présente pas à la signature de l’acte authentique chez le notaire (après sommation), le notaire peut dresser un procès-verbal de carence, ce qui permet à la partie lésée de demander la résolution du compromis et l’application de la clause pénale.

Le respect strict des formalités (délais, justifications, notifications) est crucial. Toute ambiguïté peut entraîner une complication de la transaction, justifiant l’intervention du notaire comme garant de la sécurité juridique.