L'état des lieux de sortie professionnel : Tout ce que vous devez savoir
L’état des lieux de sortie professionnel constitue une étape cruciale dans la location d’un bien commercial ou de bureaux. Ce document détaillé permet d’établir un constat précis de l’état du local professionnel au moment où le locataire quitte les lieux et remet les clés au propriétaire. Réaliser correctement cet état des lieux de sortie professionnel est indispensable pour éviter les litiges entre le bailleur et le repreneur concernant d’éventuelles dégradations ou réparations nécessaires.
L'état des lieux de sortie professionnel est-il obligatoire ?
Obligation légale de l'état des lieux de sortie professionnel
Depuis la loi Pinel de 2014 concernant le bail commercial, l’état des lieux de sortie professionnel est devenu une obligation légale. Ce document doit être joint au contrat de location, qu’il s’agisse d’un local utilisé pour un fonds artisanal, industriel ou commercial, ou d’un bureau destiné à d’autres activités professionnelles.
Différence entre bail commercial et bail professionnel
Il est important de distinguer les deux types de contrats pour comprendre les implications de l’état des lieux de sortie professionnel :
- Le bail commercial concerne la location d’un local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce
- Le bail professionnel s’applique aux autres types de locations comme les bureaux
Dans les deux cas, l’état des lieux de sortie professionnel reste obligatoire, mais les conséquences de son absence peuvent varier selon le type de bail.
Quelles sont les conséquences de l'absence d'état des lieux de sortie professionnel ?
L’absence d’état des lieux de sortie professionnel peut entraîner des complications significatives :
- Impossibilité de comparer l’état initial et final du local
- Difficultés à déterminer si les dégradations détectées sont dues à l’usure normale ou à un défaut d’entretien
- Litiges concernant la répartition des charges pour la remise en état
- Désaccord sur le montant à retenir sur le dépôt de garantie
Sans état des lieux de sortie professionnel, le locataire peut être tenu responsable de financer toutes les réparations, même celles concernant des anomalies qui existaient avant son entrée. Pour le propriétaire, l’absence de ce document peut compliquer la justification des retenues effectuées sur la garantie.
Les règles à suivre pour l'état des lieux de sortie professionnel
Date et modalités de réalisation
L’état des lieux de sortie professionnel doit être effectué à la date de fin du bail ou lors de la remise des clés au propriétaire. Ce document contradictoire nécessite la présence du bailleur et du locataire (ou leurs représentants) pour garantir sa valeur juridique.
État des lieux contradictoire
Pour qu’un état des lieux de sortie professionnel soit valable, il doit être réalisé de manière contradictoire. Cela signifie que les deux parties doivent être présentes lors de son établissement. En cas d’impossibilité ou de désaccord, l’intervention d’un commissaire de justice devient nécessaire.
Recours à un huissier
Si les parties ne parviennent pas à s’accorder sur l’état des lieux de sortie professionnel, l’engagement d’un huissier s’avère nécessaire. Dans ce cas :
- La date de passage est communiquée par lettre recommandée avec accusé de réception
- Les frais sont répartis équitablement entre le bailleur et le locataire
- Le constat dressé par le commissaire de justice a valeur d’expertise objective
Quelles mentions obligatoires doit contenir l'état des lieux de sortie professionnel ?
Un état des lieux de sortie professionnel complet doit inclure les éléments suivants :
- La date précise de l’état des lieux
- L’adresse complète du local professionnel
- Les coordonnées du propriétaire et du locataire
- Les relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité
- Une description détaillée de chaque pièce
- L’état des éléments dans chaque pièce (sol, murs, plafond, revêtements, etc.)
- L’inventaire et l’état des équipements (pour une location meublée)
- La mention des dégradations ou défauts constatés
- La nouvelle adresse du locataire
- Les signatures des deux parties sur tous les exemplaires
Comment bien rédiger un état des lieux de sortie professionnel ?
Vérifications minutieuses
Lors de l’état des lieux de sortie professionnel, il est crucial de vérifier avec minutie :
- Le fonctionnement de l’installation électrique et du réseau de gaz
- Les lampes et interrupteurs
- Les serrures et poignées des portes et fenêtres
- L’état des revêtements, du sol, des murs et du plafond
- Les équipements rattachés au local
- L’absence de vitres fissurées
- L’état général de toutes les pièces du local
Documentation précise
Un état des lieux de sortie professionnel efficace doit être :
- Détaillé dans la description de chaque élément
- Appuyé par des photographies pour une preuve visuelle
- Précis dans la localisation des imperfections détectées
- Exhaustif dans l’inventaire des équipements
Recours à un expert
Pour garantir la fiabilité de l’état des lieux de sortie professionnel, faire appel à un diagnostiqueur immobilier peut être judicieux. Ce professionnel du secteur saura :
- Effectuer une expertise complète
- Distinguer les dégradations dues à l’usure normale de celles liées à un défaut d’entretien
- Appliquer une grille de vétusté reconnue
- Éviter les contestations ultérieures
Combien coûte l'état des lieux de sortie professionnel ?
État des lieux à l'amiable
Si l’état des lieux de sortie professionnel est réalisé directement entre le propriétaire et le locataire, sans intermédiaire, il est généralement gratuit. Aucuns frais ne peuvent être facturés au locataire pour cette procédure, et toute clause du bail prévoyant une facturation pour l’état des lieux de sortie professionnel est considérée comme abusive.
État des lieux par un commissaire de justice
Le coût d’un état des lieux de sortie professionnel réalisé par un huissier est réglementé :
- Le tarif est plafonné à 3€ par m² sur tout le territoire
- Les honoraires varient selon les zones (13€/m² en zone très tendue, 10€/m² en zone tendue, 8€/m² ailleurs)
- Ces frais sont généralement répartis à parts égales entre le bailleur et le locataire
L'importance de l'état des lieux de sortie professionnel
Pour le propriétaire
L’état des lieux de sortie professionnel permet au bailleur de :
- Comparer l’état du bien à l’entrée et à la sortie du locataire
- Justifier une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie
- Demander la prise en charge des réparations nécessaires
- Prouver que le local a été rendu dans un état différent de celui constaté à l’entrée
Pour le locataire
Pour le repreneur, l’état des lieux de sortie professionnel constitue :
- Une preuve qu’il a correctement entretenu le local
- Un moyen d’éviter d’être tenu responsable de dégradations antérieures
- Une protection contre des retenues injustifiées sur sa garantie
- Un document attestant qu’il a rempli ses obligations contractuelles
Modèle d'état des lieux de sortie professionnel
Pour faciliter la rédaction de l’état des lieux de sortie professionnel, il est recommandé d’utiliser un modèle structuré comprenant :
- Informations générales (identification du local, des parties, date)
- Relevés des compteurs
- Description pièce par pièce
- Inventaire des équipements
- Constat des éventuelles dégradations
- Signatures des parties
Conclusion sur l'état des lieux de sortie professionnel
L’état des lieux de sortie professionnel représente une étape fondamentale dans la location d’un bien commercial ou de bureaux. Ce document détaillé protège à la fois le bailleur et le locataire en établissant clairement l’état du local au moment de la fin du bail. Pour éviter tout litige, il est essentiel de réaliser cet état des lieux avec rigueur, en documentant précisément chaque élément et en respectant le caractère contradictoire de la procédure.
Qu’il soit effectué à l’amiable ou par un commissaire de justice, l’état des lieux de sortie professionnel constitue une obligation légale dont l’importance ne doit pas être sous-estimée. Il garantit une transition transparente et équitable entre l’ancien et le potentiel nouveau locataire, tout en permettant au propriétaire de maintenir la valeur de son bien immobilier.
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