Taxe Habitation Résidence Secondaire Inoccupée
La suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale au 1er janvier 2023 a marqué une étape majeure, mais elle a laissé en suspens de nombreuses questions concernant les résidences secondaires, en particulier lorsqu’elles sont inoccupées.
Est-ce que la taxe d’habitation s’applique à une résidence secondaire inoccupée ? La réponse est oui, par principe. La taxe d’habitation résidence secondaire (THRS) est maintenue et due dès lors que le logement est meublé et non affecté à votre habitation principale, même si vous ne l’occupez qu’une partie de l’année.
1. Comprendre la Taxe d’Habitation Résidence Secondaire (THRS)
Qui doit Payer la Taxe d’Habitation Résidence Secondaire ?
La THRS est un impôt local dû par la personne qui a la disposition ou la jouissance du logement meublé au 1er janvier de l’année d’imposition.
Propriétaire ou Usufruitier : C’est vous qui êtes redevable si la résidence secondaire est à votre disposition, même si elle n’est occupée qu’occasionnellement (ou pas du tout).
Locataire : Si le logement est loué à l’année comme résidence secondaire par un locataire, c’est lui qui paie la taxe d’habitation (il est considéré comme l’occupant au 1er janvier).
La taxe concerne non seulement le logement meublé lui-même, mais aussi ses dépendances immédiates (garage, parking privatif, cave), même non meublées.
Taxe Habitation Logement Vide en Vente : Attention à la Notion de Logement Meublé
Le critère clé pour la THRS est que le logement soit suffisamment meublé pour être habitable.
Logement Meublé : La THRS est due, que vous l’occupiez ou non.
Logement Non Meublé (Vide) : Si le logement est vide de tout meuble (ou non suffisamment équipé selon les critères légaux, par exemple en cas de vente et déménagement), il n’est pas soumis à la THRS.
Cependant, un logement vide peut être soumis à d’autres taxes si l’inoccupation est prolongée et involontaire (voir point 3).
2. Majoration Taxe Habitation Résidence Secondaire : L’Épée de Damoclès
La nouvelle loi sur les résidences secondaires la plus significative ces dernières années concerne l’élargissement des zones tendues et l’application d’une surtaxe.
Les Communes Concernées : Les « Zones Tendues »
Les communes où l’offre de logements est nettement inférieure à la demande (dites zones tendues) sont autorisées à appliquer une majoration de taxe habitation résidence secondaire.
Cette majoration s’applique sur la part de la THRS revenant à la commune.
Son taux est fixé par délibération du conseil municipal et peut varier de 5 % à 60 %.
Le périmètre des zones tendues a été récemment élargi (décret d’août 2023), incluant bien plus de communes qu’auparavant.
Calcul Taxe Habitation Résidence Secondaire : Le montant de base est obtenu en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par le taux d’imposition voté par la commune (auquel s’ajoute le taux intercommunal éventuel, plus la majoration si applicable). La majoration rend le coût de la THRS très conséquent dans ces zones.
Comment Demander l’Exonération de la Majoration ?
Même si votre résidence secondaire est située en zone tendue, vous pouvez demander une exonération de la majoration dans certains cas, notamment :
Contrainte Professionnelle : Si votre activité professionnelle vous oblige à résider dans la résidence secondaire plutôt que dans votre résidence principale.
Impossibilité d’Habiter : Si le logement est inhabitable pour une cause indépendante de votre volonté (ex. : travaux importants nécessaires pour le rendre décent, sinistre).
Hébergement en Établissement de Soins : Si votre ancienne résidence principale est devenue secondaire suite à votre admission dans un établissement de soins de longue durée.
Cette demande de dégrèvement doit être adressée au centre des finances publiques dont dépend le bien, généralement via la messagerie de votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
3. Confusion : Taxe Habitation Logement Vide vs. Taxe sur les Logements Vacants
Il est impératif de ne pas confondre la THRS et la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) ou la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV).
Est-ce qu’une résidence secondaire est considérée comme un logement vacant ?
Non, en règle générale. La THRS s’applique aux logements meublés et non affectés à l’habitation principale, même s’ils sont inoccupés.
Les taxes sur les logements vacants visent, elles, à lutter contre la pénurie de logements dans certaines zones en taxant la vacance prolongée.
Un logement meublé (résidence secondaire) est soumis à la THRS. Un logement vide (non meublé) vacant depuis longtemps est soumis à la TLV ou THLV (selon la zone).
4. Exonération Taxe Habitation Résidence Secondaire : Les Cas Spécifiques
Comment ne pas payer la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ? Le plus souvent, vous ne pouvez pas y échapper. Néanmoins, il existe quelques exceptions, notamment :
Exonération Taxe Habitation Résidence Secondaire Personne Âgée et Autres Situations Sociales
Les personnes modestes ne sont pas exonérées de la THRS en raison de leurs revenus, contrairement à ce qui pouvait exister pour la résidence principale avant sa suppression.
Cependant, il existe un cas d’exonération important :
Entrée en Établissement Spécialisé : Si vous avez quitté votre ancienne résidence principale pour entrer durablement dans une maison de retraite (EHPAD) ou un centre de soins de longue durée, votre ancien logement est désormais considéré comme une résidence secondaire. Vous êtes alors exonéré de la THRS sur cet ancien logement à partir de l’année suivant votre admission.
Exonération pour Meublés de Tourisme en ZFRR
Si votre bien est un local classé meublé de tourisme ou une chambre d’hôte, et qu’il est situé en Zone France Ruralités Revitalisation (ZFRR), la commune peut, par délibération, accorder une exonération de la THRS pour la part communale.
Démarche : Vous devez remplir un formulaire spécifique (n°1205-GD) et l’envoyer à votre centre des finances publiques avant le 1er mars de l’année d’imposition.
Location Exclusive
Si vous louez votre ancienne résidence secondaire à l’année et que le locataire l’utilise comme sa résidence principale, vous n’êtes plus redevable de la THRS, car c’est lui qui doit la payer (en tant que résidence principale du locataire, il pourrait d’ailleurs bénéficier de l’exonération totale de TH).
Si vous faites de la location saisonnière, les services fiscaux considèrent que vous en avez la jouissance une partie de l’année. Vous restez donc redevable de la THRS, sauf si vous prouvez que vous n’avez aucune intention de l’occuper personnellement (par exemple, via un mandat de gestion locative excluant tout usage privé).
5. L’Obligation Déclarative des Propriétaires
Depuis 2023, la loi exige une déclaration d’occupation des biens immobiliers pour tous les propriétaires.
Objectif : Permettre aux services fiscaux d’identifier la nature de l’occupation (résidence principale, résidence secondaire, logement vacant) et d’établir correctement les impôts locaux, y compris la THRS et la TLV/THLV.
Démarche : Cette déclaration doit être effectuée en ligne sur votre espace particulier du site impots.gouv.fr, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».
Attention : Une absence de déclaration ou une inexactitude peut entraîner une amende de 150 € par local.
En résumé, si vous êtes propriétaire d’une taxe habitation résidence secondaire inoccupée mais meublée, la règle est le paiement. Votre seule marge de manœuvre réside dans la vérification de votre situation au regard des majorations en zones tendues et des très rares cas d’exonération.
