SCI à l'IS : Optimisez Votre Investissement Locatif en 2026
Découvrez comment une SCI à l'impôt sur les sociétés peut révolutionner votre stratégie patrimoniale et maximiser votre rentabilité locative
Gérez Votre SCI avec JataiQu'est-ce qu'une SCI à l'IS ?
La SCI à l'IS (Société Civile Immobilière soumise à l'Impôt sur les Sociétés) représente une option fiscale stratégique pour les investisseurs immobiliers. Contrairement au régime par défaut de l'impôt sur le revenu (IR), l'option pour l'imposition SCI IS transforme la manière dont votre société est imposée et peut générer des avantages fiscaux considérables.
Dans une SCI à l'IS, c'est la société elle-même qui paie l'impôt sur ses bénéfices, et non plus les associés individuellement. Cette structure fiscale offre une flexibilité remarquable pour ceux qui souhaitent investir dans une SCI avec une vision patrimoniale à long terme.
💡 Le saviez-vous ? Une SCI à l'IS permet d'amortir vos biens immobiliers et de déduire de nombreuses charges, réduisant ainsi considérablement votre base imposable pendant la phase d'investissement locatif.
Les Avantages d'une SCI à l'IS
Amortissement des Biens
Avec une SCI à l'IS, vous pouvez amortir vos biens immobiliers sur 20 à 50 ans, réduisant drastiquement votre résultat imposable chaque année. Cette déduction fiscale peut représenter des dizaines de milliers d'euros d'économies.
Déduction de Charges Étendues
Les frais de notaire, les intérêts d'emprunt, la rémunération du gérant, les travaux... Toutes ces charges sont déductibles dans le cadre d'un investissement locatif SCI soumis à l'IS, optimisant ainsi votre fiscalité.
Report des Déficits Illimité
Les déficits constatés peuvent être reportés sur les bénéfices futurs sans limitation de durée, contrairement à la limite de 10 700€ par an à l'IR. Idéal pour les gros travaux de rénovation.
Maîtrise de l'Imposition
Les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués. Sans distribution, pas d'impôt sur SCI au niveau personnel. Vous contrôlez votre fiscalité et réinvestissez les bénéfices.
Taux d'Imposition Avantageux
Taux réduit de 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfices, puis 25% au-delà. Pour les hauts revenus, l'imposition SCI IS peut être plus favorable que les tranches marginales de l'IR (jusqu'à 45%).
Développement Patrimonial
Réinvestissez vos bénéfices dans de nouveaux biens sans taxation immédiate. Parfait pour construire un patrimoine immobilier conséquent et optimiser votre investissement locatif SCI.
SCI à l'IS ou à l'IR : Tableau Comparatif
Le choix entre une SCI à l'IR ou à l'IS dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux. Voici un comparatif détaillé pour vous aider à choisir :
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition | Associés imposés personnellement sur leur quote-part (barème progressif IR) | Société imposée à 15% puis 25%, associés taxés uniquement sur dividendes distribués |
| Amortissement | Non déductible | Déductible sur 20-50 ans |
| Déficit foncier | Imputable sur revenus globaux (limite 10 700€/an) | Reportable sans limite de temps sur bénéfices futurs |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (abattement jusqu'à exonération après 22-30 ans) | Calculée sur valeur nette comptable (peut être élevée si bien amorti) |
| Comptabilité | Simplifiée | Complète obligatoire (bilan, compte de résultat) |
| Idéal pour | Transmission patrimoniale, revente à moyen terme, revenus modérés | Investissement locatif long terme, hauts revenus, développement patrimonial |
🎯 Notre conseil : Pour un investissement locatif SCI avec des revenus fonciers importants et une stratégie de conservation longue durée, la SCI à l'IS est souvent plus avantageuse. Pour un projet de transmission familiale avec revente à moyen terme, l'IR peut être préférable.
Les Points de Vigilance d'une SCI à l'IS
Plus-value Professionnelle
À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut générer une taxation importante. Le simulateur plus value cession parts sci soumise à l'is est indispensable avant toute vente.
Comptabilité Obligatoire
Une SCI à l'IS nécessite une comptabilité commerciale complète avec bilan, compte de résultat et annexes. Les frais de comptabilité sont donc plus élevés qu'à l'IR.
Double Imposition Potentielle
Si vous distribuez des dividendes, ils seront taxés à la flat tax de 30% après que la société ait déjà payé l'IS sur ses bénéfices. Cette double imposition doit être anticipée.
Option Irrévocable
Depuis 2019, vous pouvez révoquer l'option pendant 5 ans. Au-delà, le passage à l'IS devient définitif. Le choix doit donc être mûrement réfléchi dès la création de votre SCI IS.
Questions Fréquentes sur la SCI à l'IS
Comment créer une SCI à l'IS ?
Pour créer une SCI à l'IS, vous devez d'abord constituer votre SCI classiquement (rédaction des statuts, dépôt du capital, publication d'une annonce légale, immatriculation). Ensuite, vous notifiez votre option pour l'IS au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la fin du 3ème mois de l'exercice concerné. L'option prend effet immédiatement ou au début de l'exercice suivant selon la date de notification.
Comment déclarer les revenus d'une SCI à l'IS ?
Une SCI à l'IS doit déposer une déclaration de résultats annuelle (formulaire 2065) accompagnée d'un bilan et d'un compte de résultat. L'impôt est calculé sur le bénéfice de la société. Les associés, eux, ne déclarent que les dividendes éventuellement perçus sur leur déclaration personnelle d'impôt sur le revenu.
Comment passer de l'IR à l'IS en SCI ?
Pour passer une SCI de l'IR à l'IS, rédigez une décision d'option signée par les associés (à l'unanimité sauf disposition contraire des statuts), puis adressez un courrier au SIE contenant l'identité de la société, l'adresse du siège, les noms des associés et la répartition du capital. Cette notification doit intervenir avant le 3ème mois de l'exercice fiscal concerné.
Comment savoir si une SCI est soumise à l'IS ?
Vous pouvez vérifier le régime fiscal d'une SCI IS en consultant les statuts de la société (si l'option y est mentionnée), en demandant un extrait Kbis, ou en contactant directement le Service des Impôts des Entreprises. L'avis d'imposition de la SCI indiquera également le régime fiscal appliqué (déclaration 2065 pour l'IS vs 2072 pour l'IR).
Peut-on utiliser un simulateur plus value cession parts SCI soumise à l'IS ?
Oui, il existe des simulateurs de plus-value pour cession de parts de SCI soumise à l'IS. Ces outils permettent d'estimer la taxation en cas de vente de parts ou de bien immobilier. Attention : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition - amortissements cumulés), ce qui peut donner des résultats très différents d'une SCI à l'IR. N'hésitez pas à consulter un expert-comptable pour une simulation précise selon votre référence Service Public - Plus-values immobilières.
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