Acheter un Bien avec Locataire en Place pour y Habiter : Stratégie, Délais et Loi ALUR
L’achat avec locataire en place pour y habiter est une opération immobilière qui attire souvent par la décote qu’elle offre (souvent entre 10 % et 15 % du prix de vente).
L’achat avec locataire en place pour y habiter est une opération immobilière qui attire souvent par la décote qu’elle offre (souvent entre 10 % et 15 % du prix de vente). Cependant, elle implique de respecter scrupuleusement la législation en vigueur pour récupérer son logement en location pour y habiter.
Comment récupérer un logement loué pour y habiter ? En tant que nouveau propriétaire-bailleur, vous devez attendre l’échéance du bail en cours et notifier un congé pour reprise au locataire, en respectant un délai de préavis de 6 mois (location vide) ou 3 mois (location meublée) avant la fin du bail. Surtout, la loi ALUR impose un délai de carence spécifique si l’échéance du bail est trop proche de la date d’achat.
La Vente d’Appartement Loué : Transfert du Bail
Lors de l’achat d’un bien loué, le nouveau propriétaire ne fait pas seulement l’acquisition du bien immobilier ; il reprend également le rôle de bailleur.
Conséquences de l’Achat Immobilier
Transfert du Bail : Le contrat de location en cours est transféré intégralement au nouvel acquéreur. Vous devenez le nouveau propriétaire et le nouveau bailleur. Vous devez honorer les conditions du bail (montant du loyer, clause de révision, etc.).
Dépôt de Garantie : Même si le dépôt de garantie a été versé à l’ancien propriétaire, c’est au nouveau bailleur qu’il revient de le restituer au locataire à la fin du bail. Cette question doit être réglée dans l’acte de vente chez le notaire (l’ancien propriétaire vous transfère le montant).
Communication au Locataire : Vous devez informer le locataire de votre identité et de vos coordonnées (ou celles de votre mandataire) pour le paiement futur des loyers.
Acheter un Bien Loué Risques
L’achat d’un bien loué pour y habiter n’est pas sans risque. Vous devez impérativement vérifier :
L’historique des paiements de loyer du locataire.
L’existence et les conditions du bail (vente appartement loué vide – 3 ans, ou acheter un logement loué meublé pour y habiter – 1 an).
L’éventuelle existence d’une caution solidaire (vous ne pourrez pas exiger de nouvelles garanties).
L’existence d’une procédure en cours contre le locataire.
Comment Récupérer un Logement Loué pour y Habiter ?
L’objectif de l’achat avec locataire en place pour y habiter est la reprise du logement pour y habiter. Cette reprise est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et la loi ALUR.
Le Seul Motif Valable : Le Congé pour Reprise
Le nouveau propriétaire ne peut mettre fin au bail qu’à son échéance et pour l’un des trois motifs légaux suivants :
Congé pour Reprise : Pour habiter le logement lui-même, ou y loger un proche.
Congé pour Vente : Non applicable si votre but est d’y habiter.
Motif Légitime et Sérieux : Faute grave du locataire (ex. : impayés répétés).
Le logement repris doit obligatoirement devenir la résidence principale du nouveau propriétaire ou du proche qu’il souhaite y loger. La loi définit strictement la liste des proches concernés (époux, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint).
Les Délais Cruciaux de la Loi ALUR (Le « Verrou des 2 Ans »)
La loi ALUR instaure une protection spécifique au locataire en cas de vente : le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé immédiatement s’il vient d’acheter.
Exemple concret :
Vous achetez un appartement loué vide le 1er janvier 2025.
Le bail se termine le 1er septembre 2025 (soit 8 mois après l’achat, moins de 2 ans).
Vous êtes contraint de laisser le bail se renouveler jusqu’au 1er septembre 2028 (bail vide = 3 ans).
La date de reprise la plus proche possible sera le 1er septembre 2028.
Vous devrez notifier le congé au plus tard le 1er mars 2028 (6 mois avant l’échéance).
Ce mécanisme s’applique que vous souhaitiez acheter une maison louée ou un appartement, et qu’il s’agisse de location vide ou meublée (la durée du bail meublé étant d’un an, vous ne pourrez donner congé qu’à la deuxième échéance après l’achat).
Les Formalités du Congé pour Reprise
Pour que l’achat appartement loué rupture bail se déroule sans litige, la lettre de congé doit être irréprochable sur la forme et le fond.
L’Envoi de la Lettre de Congé
La notification de congé doit respecter le délai de préavis légal :
Location Vide : 6 mois avant la date d’échéance du bail.
Location Meublée : 3 mois avant la date d’échéance du bail.
La lettre doit être adressée à tous les titulaires du bail (même s’ils sont séparés) par l’une des voies suivantes :
Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR).
Acte d’huissier de justice (le plus sécurisant).
Remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le Contenu Obligatoire de la Lettre
Sous peine de nullité, la lettre de congé pour reprise doit être extrêmement précise. Elle doit mentionner :
Le motif exact du congé (reprise pour y habiter).
L’identité complète du bénéficiaire de la reprise (vous ou votre proche).
Le lien de parenté avec ce proche, le cas échéant.
La justification du caractère réel et sérieux de la reprise (le propriétaire doit véritablement habiter le logement, et ne pas le louer à un tiers après le départ du locataire).
L’annexe obligatoire : la Notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Comment Faire Partir un Locataire Quand on Achète un Bien ?
Si le locataire ne respecte pas les termes du bail ou refuse de partir après un congé pour reprise valablement notifié, le propriétaire doit engager une procédure judiciaire. La négociation amiable reste la solution la plus rapide et la moins coûteuse (proposition d’indemnité de départ ou prise en charge des frais de déménagement).
Cas Particuliers et Protections Spécifiques
Locataires Protégés
Le locataire bénéficie d’une protection renforcée s’il remplit deux conditions cumulatives à la date d’échéance du bail :
Être âgé de plus de 65 ans.
Avoir des ressources inférieures aux plafonds fixés pour l’attribution de logements sociaux (variable selon la zone géographique).
Dans ce cas, le propriétaire ne peut donner congé pour reprise qu’à condition de proposer une solution de relogement au locataire, dans son secteur géographique (généralement moins de 5 km) et correspondant à ses ressources. Cette obligation ne s’applique pas si le propriétaire lui-même a plus de 65 ans ou si ses ressources sont modestes.
Je Suis Locataire et Mon Propriétaire Veut Vendre (Droit de Préemption)
Si l’ancien propriétaire (ou le nouveau, en cas de congé pour vendre locataire) donne congé pour vendre, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur le logement loué vide. Il est prioritaire pour acheter le bien aux conditions offertes.
Si le nouveau propriétaire achète un appartement loué pour y habiter, il donne congé pour reprise et non pour vente. Dans ce cas, il n’y a pas de droit de préemption. Le locataire doit quitter les lieux à l’échéance du bail (sauf cas de locataire protégé ou de vice de forme dans le congé).
L’achat avec locataire en place pour y habiter est une stratégie qui demande patience et rigueur administrative. Le « verrou des 2 ans » de la loi ALUR est l’élément le plus important à anticiper pour planifier votre emménagement. Êtes-vous prêt à attendre l’échéance légale pour profiter de la décote ?
